Sức tiĂªu thụ ‘ảm đạm’

Được mở bĂ¡n từ những thĂ¡ng giữa năm 2020, dá»± Ă¡n Precia lĂ  dá»± Ă¡n Helloếm hoi nằm tại đường Nguyá»…n Thị Định, quận two, TP. Hồ ChĂ­ Minh được Ä‘Æ¡n vị phĂ¡t triển dá»± Ă¡n lĂ  CTCP bất Ä‘á»™ng sản Rio Land mở bĂ¡n vá»›i mức giĂ¡ hÆ¡n fifty triệu/m2. Dá»± Ă¡n vá»›i quy mĂ´ 1 Block cao 23 tầng gồm 333 căn há»™ vĂ  căn eight shophouse. Thế nhÆ°ng tá»›i nay, lượng tiĂªu thụ của dá»± Ă¡n nĂ y vẫn rất thấp vĂ  liĂªn tục được chĂ o bĂ¡n trĂªn thị trường bất Ä‘á»™ng sản những thĂ¡ng qua.

CÅ©ng tại quận two, dá»± Ă¡n căn há»™ Citi Grand do Tập Ä‘oĂ n Kiến Á lĂ m chủ đầu tÆ°, dá»± Ă¡n vá»›i two Block cao twenty five vĂ  29 tầng gồm 667 căn há»™ chung cÆ° được bĂ¡n từ QuĂ½ I/2020, thế nhÆ°ng tá»›i nay phĂ­a Ä‘Æ¡n vị mĂ´i giá»›i dá»± Ă¡n nĂ y cho biết tá»· lệ bĂ¡n thĂ nh cĂ´ng chỉ đạt khoảng 45%.

Má»™t dá»± Ă¡n khĂ¡c cÅ©ng Ä‘ang chật vật bĂ¡n hĂ ng dĂ¹ sản phẩm được mở bĂ¡n từ cuối năm 2019 Ä‘Ă³ lĂ  dá»± Ă¡n Westgate do Tập Ä‘oĂ n An Gia lĂ m Ä‘Æ¡n vị phĂ¡t triển. Dá»± Ă¡n được xĂ¢y dá»±ng trĂªn diện tĂ­ch đất hÆ¡n 3,1 ha, mật Ä‘á»™ xĂ¢y dá»±ng 39%, cĂ³ quy mĂ´ gồm 4 Block chung cÆ° cao twenty tầng vá»›i two tầng hầm. Dá»± Ă¡n Westgate vá»›i tổng số gần 2.000 căn há»™, cĂ³ diện tĂ­ch dao Ä‘á»™ng từ 59m2 – 113m2, được thiết kế two – three phĂ²ng ngủ. VĂ  tá»›i nay dá»± Ă¡n nĂ y vẫn Ä‘ang được mở bĂ¡n, theo tìm hiểu của PhĂ³ng viĂªn Nhadautu.vn thì Helloện vẫn cĂ²n hÆ¡n one.000 sản phẩm chÆ°a được bĂ¡n ra.

Theo bĂ¡o cĂ¡o thị trường bất Ä‘á»™ng sản của CTCP DKRA Vietnam, QuĂ½ III/2020 cĂ³ tá»›i six.374 sản phẩm căn há»™ chung cÆ° được mở bĂ¡n nhÆ°ng chỉ tiĂªu thụ được five.088 sản phẩm. Ở QuĂ½ II cĂ³ two.425 sản phẩm chung cÆ° mở bĂ¡n thì tiĂªu thụ chỉ được one.765 sản phẩm vĂ  QuĂ½ I cĂ³ 1.547 chung cÆ° mở bĂ¡n nhÆ°ng tiĂªu thụ được 1.146 căn há»™. Lượng tiĂªu thụ nĂ y chỉ bằng 38,two% so vá»›i cĂ¹ng kỳ năm 2019.

CÅ©ng theo bĂ¡o cĂ¡o của DKRA Vietnam thì ở phĂ¢n khĂºc nhĂ  phố, biệt thá»± lượng hĂ ng được tiĂªu thụ QuĂ½ III/2020 chỉ đạt sixty six%. Cụ thể, QuĂ½ III/2020 cĂ³ 629 sản phẩm được mở bĂ¡n, nhÆ°ng tiĂªu thụ được 416 sản phẩm. QuĂ½ II/2020 cĂ³ 729 sản phẩm mở bĂ¡n vĂ  tiĂªu thụ dược 509, thấp nhất lĂ  QuĂ½ I/2020 vá»›i 754 sản phẩm bĂ¡n ra vĂ  tiĂªu thụ được 359 sản phẩm.

GiĂ¡ nhĂ  cao lĂ  nguyĂªn nhĂ¢n chĂ­nh

Theo Ă´ng Nguyá»…n HoĂ ng, GiĂ¡m đốc bá»™ phận nghiĂªn cứu vĂ  phĂ¡t triển DKRA Vietnam thì giĂ¡ bĂ¡n bất Ä‘á»™ng sản sÆ¡ cấp tại má»™t số khu vá»±c ghi nhận mức tăng khĂ¡ cao, trung bình dao Ä‘á»™ng từ ten-15% so vá»›i thời Ä‘iểm đầu năm 2020.

Khảo sĂ¡t thá»±c tế thị trường bất Ä‘á»™ng sản TP. Hồ ChĂ­ Minh, mức giĂ¡ Ä‘ang bị đẩy xa vá»›i mức thu nhập cÅ©ng nhÆ° tĂ­ch lÅ©y của lượng khĂ¡ch hĂ ng chủ đạo cĂ³ nhu cầu sở hữu nhĂ  ở tại TP. Hồ ChĂ­ Minh. Cụ thể, ở dá»± Ă¡n Westgate giĂ¡ bĂ¡n Ä‘ang giao dịch mức 45 triệu/m2, tuy nhiĂªn vị trĂ­ dá»± Ă¡n lại quĂ¡ xa vĂ  bất tiện trong di chuyển vĂ o TP. Hồ ChĂ­ Minh, bĂªn cạnh Ä‘Ă³ mức giĂ¡ thá»±c tế đất nền tại khu vá»±c nĂ y Ä‘ang giao dịch chỉ từ 20 đến thirty triệu/m2. Đặc biệt, năm 2019 má»™t dá»± Ă¡n mang tĂªn Q7 tại quận seven, gần hÆ¡n dá»± Ă¡n Westgate nhÆ°ng giĂ¡ bĂ¡n chỉ 35 triệu/m2.

Ă”ng Nguyá»…n Văn Hậu, Tổng giĂ¡m đốc CTCP bất Ä‘á»™ng sản Asian Holding cho rằng mức giĂ¡ nhĂ  tăng quĂ¡ cao Ä‘ang lĂ  dĂ o cản chĂ­nh dẫn tá»›i việc khĂ¡ch hĂ ng khĂ³ cĂ³ thể mua nhĂ  tại TP. Hồ ChĂ­ Minh, chĂ­nh vì vậy nguồn cung dĂ¹ thấp nhÆ°ng mức tiĂªu thụ lại giảm.


“GiĂ¡ nhĂ  tại TP. Hồ ChĂ­ Minh Ä‘ang bị chủ đầu tÆ° vĂ  Ä‘Æ¡n vị phĂ¡t triển dá»± Ă¡n cá»™ng nhiều khoản chi vĂ o. VĂ­ dụ nhÆ° khoản hoa hồng cho nhĂ¢n viĂªn mĂ´i giá»›i bĂ¡n hĂ ng luĂ´n từ 3% giĂ¡ trị căn há»™ trở lĂªn, tiền lĂ m Maketing, tiền thuế đất, tiền xĂ¢y dá»±ng, tiền tiện Ă­ch… thậm chĂ­ lĂ  chi phĂ­ mua 1 chai nÆ°á»›c suối cho khĂ¡ch hĂ ng uống khi tá»›i giao dịch mua sản phẩm nhĂ  cÅ©ng được chủ đầu tÆ° tĂ­nh vĂ o giĂ¡ nhĂ  cho khĂ¡ch hĂ ng. Điều nĂ y tạo ra việc giĂ¡ nhĂ  tăng cao thời gian qua”, Ă´ng Hậu nĂ³i.

CĂ²n Ă´ng LĂª HoĂ ng ChĂ¢u, Chủ tịch Helloệp há»™i bất Ä‘á»™ng sản TP. Hồ ChĂ­ Minh (HoREA) cho rằng hiện nay lệch pha cung cầu Ä‘ang tĂ¡c Ä‘á»™ng lá»›n tá»›i việc tiĂªu thụ sản phẩm nhĂ  ở tại TP. Hồ ChĂ­ Minh. Theo thống kĂª của HoREA, cĂ¡c dá»± Ă¡n nhĂ  ở đủ Ä‘iều kiện huy Ä‘á»™ng vốn giảm mạnh trong 3 năm gần Ä‘Ă¢y. Cụ thể năm 2018 giảm sixteen,four%, năm 2019 giảm 54,4% so vá»›i năm 2017. RiĂªng six thĂ¡ng đầu năm 2020, giảm đến 69,6% so vá»›i 6 thĂ¡ng đầu năm 2017. TÆ°Æ¡ng ứng, số lượng nhĂ  ở huy Ä‘á»™ng vốn trong six thĂ¡ng qua cÅ©ng giảm đến seventy eight,8% so vá»›i cĂ¹ng kỳ năm 2017.

TP. Hồ ChĂ­ Minh cÅ©ng khĂ´ng cĂ³ dá»± Ă¡n nĂ o được chuyển nhượng trong ná»­a đầu năm. Nguồn thu tiền sá»­ dụng đất liĂªn tục giảm trong three năm gần Ä‘Ă¢y. eight thĂ¡ng đầu năm 2020, thĂ nh phố chỉ thu được 4.453 tá»· đồng, giảm đến 52% so vá»›i cĂ¹ng kỳ 2019.

Người đứng đầu HoREA cho biết Ä‘iều Ä‘Ă¡ng bĂ¡o Ä‘á»™ng lĂ  sá»± lệch pha cung cầu giữa phĂ¢n khĂºc nhĂ  ở cao cấp vĂ  bình dĂ¢n ngĂ y cĂ ng lá»›n. Căn há»™ bình dĂ¢n (giĂ¡ dÆ°á»›i twenty five triệu đồng má»—i m2) chỉ cĂ³ 28.295 căn, chiếm tá»· lệ 21,eighty one%. Căn há»™ trung cấp (giĂ¡ từ 25-forty triệu đồng má»—i m2) cĂ³ fifty seven.545 căn, chiếm tá»· lệ 44,37% trong tổng số nhĂ  ở dá»± Ă¡n. Căn há»™ cao cấp (giĂ¡ trĂªn 40 triệu đồng má»—i m2) cĂ³ 43.886 căn, chiếm tá»· lệ 33,eighty two%.

GiĂ¡ nhĂ  khoảng 35 - forty triệu đồng má»—i m2 Ä‘Ă£ được xếp vĂ o loại nhĂ  cao cấp tại thị trường TP. Hồ ChĂ­ Minh. Giả định phĂ¢n ná»­a số lượng căn há»™ trung cấp (nĂªu trĂªn) được tĂ­nh vĂ o thống kĂª căn há»™ cao cấp, thì số lượng căn há»™ cao cấp sẽ khoảng 72.658 căn, chiếm đến tá»· lệ fifty six%, Ă¡p đảo trĂªn thị trường.

"CÆ¡ cấu sản phẩm nhĂ  ở nhÆ° vậy lĂ  biểu Helloện rõ rệt của tình trạng lệch pha cung cầu, phĂ¡t triển thiếu cĂ¢n đối, kĂ©m bền vững, do thiếu hụt loại nhĂ  ở vừa tĂºi tiền vĂ  cĂ³ dấu hiệu thừa cung nhĂ  ở cao cấp", Ă´ng ChĂ¢u nhận xĂ©t.

CÅ©ng theo Ă´ng ChĂ¢u, giai Ä‘oạn 2016 - 2017, thị trường bất Ä‘á»™ng sản phĂ¡t triển vá»›i tốc Ä‘á»™ cao cả về quy mĂ´ thị trường, số lượng dá»± Ă¡n, sản phẩm nhĂ  ở vĂ  giao dịch. Ngược lại, từ năm 2018 đến nay, thị trường giảm rất lá»›n cả về quy mĂ´, số dá»± Ă¡n, số sản phẩm nhĂ  ở Ä‘Æ°a ra thị trường vĂ  lượng giao dịch.

ChĂ­nh vì vậy, Ă´ng ChĂ¢u cho rằng trong 3 năm qua, người cĂ³ thu nhập trung bình, người cĂ³ thu nhập thấp Ä‘Ă´ thị vĂ  người nhập cÆ° bị thua thiệt nhiều nhất, vì bị giảm cÆ¡ há»™i tạo lập nhĂ . Nhiều doanh nghiệp bất Ä‘á»™ng sản vừa vĂ  nhỏ Ä‘Ă£ yếu thế lại cĂ ng lĂ©p vế hÆ¡n so vá»›i cĂ¡c tập Ä‘oĂ n vĂ  doanh nghiệp lá»›n.

Ă”ng Nguyá»…n Văn Hậu cho rằng những thĂ¡ng tiếp theo của năm 2020 vĂ  năm 2021 giĂ¡ bất Ä‘á»™ng sản sẽ cĂ²n tiếp tục tăng, lượng hĂ ng tĂ´n kho sẽ tiếp tục tăng vì tĂ¡c Ä‘á»™ng giĂ¡ nhĂ  cÅ©ng nhÆ° xu hÆ°á»›ng dịch chuyển nhu website cầu mua nhĂ  của người dĂ¢n TP. Hồ ChĂ­ Minh ra cĂ¡c tỉnh thĂ nh lĂ¢n cận TP. Hồ ChĂ­ Minh bởi giĂ¡ nhĂ  tại cĂ¡c tỉnh nĂ y Ä‘ang thấp, dĂ²ng sản phẩm cÅ©ng Ä‘a dạng vĂ  phong phĂº hÆ¡n.